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谁来拯救绿城:高负债的“致命诱惑”

发布日期:2012/4/25 14:59:37   点击数:20478   来源: 机构投资   作者:吴侨发

总负债1156亿元,绿城最近很焦灼,拿什么来偿债?

为缓解债务危机,绿城拖欠建筑商等关联人士127亿元。然而,这并非偿债之道,欠的总是要还。

绿城期待着银行贷款渠道变宽。遗憾的是,楼市低迷,绿城可抵押的账面资产缩水,即使尚有284亿元的可用授信额度,能否实现充足借贷还是难题。

无奈之下,绿城期待着信托贷款。然而高企的利息,无异于饮鸩止渴。即使如此,随着地产信托紧缩,绿城的梦想几近破灭。

而据来自浙江金融机构方面的消息,浙江政府方面正在积极向绿城伸出援手,以帮其渡过危机。


银行借贷缩水


债务陆续到期,绿城最近很焦灼。

绿城当下之急,是偿还3月份到期的债务。据《机构投资》调查,绿城在3月份有两只信托产品即将到期,合计8亿元。其中,绿城控股信托贷款项目信托(一),融资规模5亿元,3月9日到期。绿城控股信托贷款项目信托(二),融资规模3亿元,3月16日到期。

这8亿元信托贷款,如果放在往年,对于销售额上百亿元的绿城来说,根本就是小菜一碟。

然而,今年的绿城很缺钱。国际评级机构标普称,绿城2012年将有120亿到140亿元人民币短期债务到期。

这只是绿城债务的冰山一角。

据了解,绿城截止到去年6月30日,公司总负债高达1156亿元。其中,流动负债方面,一年到期的银行及其他借款共135亿元,应付关联人士欠款127亿元,还有包括信托、可换股债券等;在非流动负债方面,绿城一年后到期的银行及其他借款210亿元,还包括应付关联人士欠款等。

为了缓解债务危机,绿城拖欠上游建筑商的款项,这集中体现在绿城一项债务的高企中:应付关联人士欠款127亿。

这并非偿债之道,欠的总是要还。

绿城首席财务长冯征近来对外宣称,绿城现金状况正在改善。冯征的信心主要来源于,年初以来地产开发商获得银行贷款的渠道正在变宽。

难道绿城已找到出路?

借贷渠道的拓宽,能否给绿城带来更大规模的借贷资金?《机构投资》获知,绿城总授信额约为人民币600亿元中,尚有约284亿元的可用授信额度。284亿,偿还短期债务已是绰绰有余。

翻看绿城往年的借贷方式,主要是以银行借贷为主。在银行借贷中,有抵押的银行借贷占银行借贷总规模的80%以上,其中去年上半年,有抵押的银行借贷高达263亿元,占81.7%。

这意味着绿城可抵押的资产规模越大,其所能借到的资金也就越多。

目前绿城可抵押的资产包括,楼宇、酒店、预付租凭权、投资性物业、可供发展物业、发展中物业、已竣工可出售物业、银行存款、应收关联方欠款及共同控制实体及关联公司权益。

在去年上半年,绿城向银行及其他金融机构就其授予一般信贷抵押账面总值369亿元。其中占较大份额的是发展中物业,其抵押账面值288亿元,占抵押账面总值的78.1%。即使在其他年份,以发展中物业作为资产抵押,也是占绝大比重。

然而,随着楼市价格普遍下滑,发展中物业的资产价值不断缩水,用其作为借款抵押,其账面总值出现萎缩,所能获得贷款的规模也在缩小。

资本人士表示,在此形势下,绿城尚有约284亿元的可用授信额度,能否实现充足借贷还是难题。


信托融资无望


难道无路可走?

绿城一直在想办法。三年前,绿城在解除融资枷锁后,就与平安信托签署框架协议,预期未来3年内,平安信托投入绿城的资金总额有望达到150亿元。如今,绿城运用信托借贷,已是非常熟练。据wind数据,绿城这三年来共有18只信托产品。

今后能否解除债务危机,绿城对于信托赋予较高的期待。

关键是,信托公司还原意给绿城借贷吗?

信托公司相关人士向记者表示,当年信托公司之所以原意给绿城大规模借贷,主要是信托公司看重绿城的成长性。绿城前几年销售收入突飞猛进,2008年152亿元,2009年513亿元,2010年570亿元。尤其是2009年表现优秀,当年销售收入几近万科,一举夺得行业销售收入的榜眼。

在销售收入的保障下,多家信托公司开始主动与绿城合作。以绿城与华融信托合作为例,2009年12月29日,推出“华融-绿城家景应收账款转让项目集合资金信托计划”,绿城为温州绿城家景房地产转让以及管理、清收应收账款提供连带责任保证担保。

上述信托公司相关人士还表示,信托公司与绿城合作,还看重绿城的资产抵押账面价值的高低。

据绿城去年中期报告,有抵押的其他贷款为20亿元,占其他贷款的84.3%。该部分贷款主要是信托贷款。意味着绿城在信托贷款中,其贷款规模根本取决于自身可抵押资产的账面价值。在地产价格高涨的情况下,绿城可抵押的资产价值一直较高,信托公司大可放心的给绿城贷款。

而绿城现在所面临的信托环境又是如何?

令绿城遗憾的是,绿城去年实现销售353亿元,同比下降37.9%,仅完成去年年度销售目标的64.2%。针对2012年的销售目标,绿城无奈大幅调低销售目标为400多亿元,比2011年550亿元的销售目标缩水近27%。

销售收入增长预期无望,更让绿城打击的是,受制于政府的强硬调控,其可抵押资产账面价值正在不断缩水。除此之外,政府加强对地产信托的监控,叫停多只地产信托产品的发行。

绿城想要通过信托来融资,今后恐怕十分困难。

多家信托公司内部人士向记者透露,今年未有计划给绿城提供信托贷款。即使是绿城的老客户也不留情面,这当中就有和绿城合作多年的上海信托、华宝信托、五矿国际信托等多家公司。

上海信托内部人士向记者反映,绿城这个月有两款产品到期,绿城能否按时足额偿还贷款本息还未能确定,目前绿城正在筹措资金还贷。鉴于绿城负债比率较高,上海信托今年尚未考虑给绿城提供信托贷款。

而五矿国际信托表示,今后何时给绿城提供信托贷款,还要取决于国家何时放松政策。


200亿难倒绿城


无论是通过银行还是信托融资渠道,绿城想要借到充足的资金都非易事。而今,绿城现金及银行存款并不充裕,截至去年上半年,其现金及银行存款仅为97亿元,比上一年的150亿元大幅缩水35.3%。

而绿城需要维系庞大的土地储备。绿城已累计土地储备的总建筑面积高达40691万平方米。

标普预计,要维持着庞大的土地储备,2012年的建设成本将在160-170亿元。如果加上短期债务,绿城今年最少需要280-310亿元的现金。

而今,绿城的资金缺口近200亿元。

这已是最保守的数据,如果加上其他债务的偿还,绿城需要更多的资金。绿城净资产负债率已高达163.2%,仅利息支付一项,就暴增42%,去年上半年已高达15.5亿元。

在地产销售好转的年份,绿城更多是通过借贷来偿还即将到期的贷款,其中所要用到自有资金来偿还的,所占比重甚至更小。考察去年上半年的数据,绿城通过银行及其他借款筹集96亿元,而用于银行及其他借款还款的有82亿元。通过信托贷款筹集33亿元,而用于信托贷款还款的有25亿元。

绿城无论是在银行借款还是信托贷款,其融资额都高于还款额,这使得绿城在去年侥幸逃过债务危机。

如今在地产销售低迷的年份,绿城除了高额的银行贷款未还,还有多款信托产品即将到期。除了今年3月份两只即将到期的信托产品之外,绿城陆续到期的产品还有6只。

据wind数据,绿城2012年和2013年的多只信托产品中,其资金额高达58亿元。而融资费用高企,当中甚至出现预期收益率14%的信托产品。

绿城所能期待的是,房地产快些好转,把房子卖出去。

而据来自浙江金融机构方面的消息,浙江政府方面正在积极向绿城伸出援手,以帮其渡过危机。

这或许是绿城能渡过这轮资金链危机的“致命诱惑”。

 

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