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私募基金潜入:房企直接融资慢热

发布日期:2013/4/18 15:48:57   点击数:22761   来源: 21世纪经济报道   作者:苏丝

  苏丝

  一年时间不到,歌斐资产在房地产领域投资已大约有100亿,主要目标群体是在一二线城市的品牌开发商。

  4月15日,新城控股(01030)宣布,子公司上海新城万嘉房地产拟与芜湖歌斐资产管理(歌斐)合作,由歌斐安排的私募房地产基金和上海万嘉,共同投资于上海市嘉定区嘉定新城A06-1和A06-2地块。项目公司注册资本为6.2亿元,歌斐基金将投入约5亿元。

  据了解,目前歌斐投资合作伙伴包括阳光城(19.93,-0.01,-0.05%)控股、华远地产(3.55,0.00,0.00%)、证大房产等等。

  在这一波房地产基金潮中,歌斐资产的脚步并不是最快的。复星集团旗下智盈投资成立于2009年,星浩资本成立于2011年。智盈投资执行董事董伟海透露,智盈投资去年开始研发结构性产品,做债权和股权相结合的模式。

  房地产直接融资与私募基金的结合,缘于融资模式的改变。

  歌斐资产合伙人谭文虹日前在中欧校友地产协会2013年年会上称,歌斐投资做地产金融最大的体会是,在资金投资和项目收益这两个点上找平衡。“房企发展到最后无非就是三大块:资金、运营和土地。”谭文虹说,房地产投资其实就是金融投资,歌斐是金融公司,必须选择好交易伙伴,在房地产领域就是要选择与品牌开发商合作。

  谭文虹表示,地产本身70%以上的属性是金融,基金投资的范围比较宽泛,住宅、商业包括工业地产都会关注,不同发展阶段的高增长业态都可能成为歌斐的投资目标,当人均GDP达到3000-4000美元的时候,住宅是发展最快的业态,也是歌斐的投资目标。

  阳光城控股总裁陈凯指出,此轮房地产调控的趋势很明显,就是去杠杆化、去投资化。这也是近两年房地产企业产生大量负债的原因。这个时候房地产基金的出现,对房地产融资结构的完善是有帮助的。有些中小型开发商也试图转型介入房地产金融。

  房地产企业的格局正在明显变化。陈凯以去年全国商品房6.4万亿的销售额为例分析,前20强房企占了17%-18%,估计5年以后总销售额达到10万亿,前20强占比会达到20%,即2万亿,平均每家2000亿左右,其中前三名,每家3000亿、4000亿都有可能。今年5家房企超过500亿是铁定的。很显然,第一、第二、第三梯队的界限会日益分明。

  强者恒强的时候,小企业如何考虑与资本市场结合的融资策略?阳光城是小企业,按照过去的模式发展,市场份额只会越来越小,但房地产基金的出现,将改变既往的融资格局和发展路径。“10年以后,市场一旦大幅度调整,现金流转不过来,重资产公司的土地储备是要出问题的,土地资产某种程度上来说就成为毒药。这时候就会出现轻资产模式的房地产企业。”陈凯说,歌斐就相当于轻资产管理公司。通过与轻资产公司的合作,阳光城找到了一个可以加速扩张的良好路径。

  借助地产基金,一些中小房企可以获取更多的资源。陈凯举例说,阳光城与歌斐合作的第一个项目在厦门,去年6月5日拿的地,楼面价3500元/平方米,6个月就做到开盘,第一批别墅全部卖光,一天销售额7个亿。本来4月份准备开卖第二期,但项目旁边4月12日出让了一块地,楼面价7000多元/平方米,一年不到,地价翻了一番。“如果按照传统的做法,可能就不卖了,等升值,但我们跟基金合作,是2+1,必须要周转起来,靠运营挣钱。”

  有些基金经理认为,随着商业地产日趋受关注,商业地产金融将会出现较大投资空间。阳光新业副总裁吴尧表示,商业地产公司的发展路径从来与其融资模式密切相关,如果以开发住宅的思路做商业地产,就只有选择零售,如SOHO中国。否则,就必须引入注重长期回报的资本,但这种模式是那些做惯了住宅的开发商不屑于做也做不好的。如果有雄厚的商业地产基金作为支持,融资格局迥然不同,商业地产就将迎来真正的繁荣。 阳光新业过去6年与国际资本的合作,相当于一种类基金,所以很稳健。

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